평당 1,000만 원? 강남 재건축 공사비, 어디까지 오를까

강남권 재건축 공사비, 평당 1,000만 원 시대의 도래

강남권 재건축 시장에서 공사비가 평당 1,000만 원을 넘어서는 사례가 속속 등장하고 있습니다. 주 52시간제, 중대재해처벌법 등으로 건설사들의 인건비와 안전관리 비용이 증가한 데다, 강남권 재건축 단지들의 고급화 움직임이 더해지며 공사비가 가파르게 상승하고 있습니다. 이는 분양가 인상과 사업 지연으로 이어져 조합과 건설사 모두에게 새로운 도전 과제가 되고 있습니다.

공사비 상승의 배경

최근 강남권 재건축 사업지들이 공사비 인상을 감수하고 다시 시공사를 찾고 있습니다. 서초구 반포동 삼호가든5차 아파트는 평당 공사비를 990만 원으로 책정해 시공사 입찰 공고를 냈습니다. 이는 불과 6개월 전보다 11% 인상된 금액으로, 고급화 설계와 규모의 경제 효과를 기대하기 어려운 소규모 단지의 한계가 반영된 결과입니다.

삼호가든5차는 재건축 후 지하 3층~지상 35층, 총 305가구로 탈바꿈할 예정이며, 스카이브릿지 같은 고급화 설계가 포함돼 있습니다. 이러한 설계 요소는 건설비용 상승의 주요 원인으로 꼽힙니다.

강남권 공사비 인상 사례

강남권에서는 삼호가든5차 외에도 높은 공사비를 책정하는 사례가 이어지고 있습니다.

• 신반포2차 아파트: 2023년 8월 평당 공사비 950만 원으로 시공사 선정.
• 신반포4차 아파트: 평당 공사비 950만 원으로 입찰 진행 중.
• 신반포22차 아파트: 평당 공사비 1,300만 원으로 현대엔지니어링과 계약 체결.

특히 신반포22차는 하이엔드 브랜드로 변경되고 단지 규모가 160가구로 작아 공사비가 더욱 높아졌습니다.

리모델링 시장의 공사비 상승

리모델링 공사비도 상승 추세를 보이고 있습니다. 청담동 청담건영 아파트는 시공사인 GS건설과 기존 공사비 687만 원에서 1,137만 원으로 증액 계약을 체결했으며, 이에 따라 조합원들의 평균 분담금은 5억7,000만 원에 달하게 되었습니다.

공사비 상승의 주요 요인

1. 인건비와 원자재 가격 상승
   건설공사비 지수는 2020년 이후 약 30% 상승했으며, 이는 원자재와 인건비 상승이 주된 요인입니다.
2. 고급화 설계와 강화된 규제
   강남권 재건축 단지들은 하이엔드 브랜드 도입과 커뮤니티 시설 확충, 층간소음 방지 및 제로에너지 설계 등으로 고급화를 추진하며 공사비를 높이고 있습니다.
3. 주 52시간제와 중대재해처벌법
   근로시간 단축과 안전관리 비용 증가는 공사 기간 연장과 비용 상승으로 이어지고 있습니다.

재건축 사업의 도전과제

공사비 상승은 재건축 단지들의 사업성을 약화시키고 있습니다. 조합들은 공사비 상승으로 인해 시공사 선정에 어려움을 겪고 있으며, 무응찰이나 단독 입찰로 유찰되는 사례가 증가하고 있습니다. 예를 들어, 방배7구역 재건축 사업은 평당 공사비 975만 원을 제시했지만 시공사를 찾지 못해 유찰되었습니다.

강남권 재건축 시장의 미래

공사비 1,000만 원 시대는 강남권뿐만 아니라 지방 대도시에도 확산될 조짐을 보이고 있습니다. 부산 시민공원 촉진4구역 재개발 조합은 평당 공사비 1,126만 원을 요구하며, 지방에서도 공사비 상승이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

건설사들은 수익성 문제로 신규 정비사업 수주에 신중한 태도를 보이고 있으며, 수의계약으로 전환하는 사례도 늘고 있습니다. 이러한 상황에서 조합들은 사업 지연을 막기 위해 공사비 증액을 감수하는 고육지책을 택하고 있습니다.

결론: 공사비 상승, 부동산 시장의 새로운 변수

강남권을 중심으로 한 공사비 상승은 분양가 인상으로 이어져 소비자들에게도 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 동시에, 사업성 약화로 인해 정비사업이 더욱 신중하게 진행될 전망입니다. 공사비와 분양가의 균형을 맞추는 것이 앞으로의 중요한 과제가 될 것입니다.