"월세 대세화 시대: 서초 평균 370만 원, 월세 부담 어디까지 오를까?"

치솟는 월세: 전세의 월세화, 2025년 부동산 시장의 미래는?

서울을 비롯한 주요 도시의 월세가 급등하며 전세에서 월세로 전환되는 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화되고 있습니다. 대출 규제, 전세 사기 증가, 경기 침체 등이 맞물리며 주거 비용 부담이 크게 늘어나는 가운데, 2025년에도 이 추세는 계속될 전망입니다. 특히 서울 강남권의 고액 월세가 대표적인 사례로 부각되며, 주택 임대차 시장의 구조적 변화가 주목받고 있습니다.

자료 : 국토교통부 실거래가 시스템, (제공 : 부동산 R114)

1. 서울 월세, 3년 만에 10% 이상 급등

부동산 플랫폼 다방과 한국경제신문의 분석에 따르면, 서울의 평균 월세는 3년 전 145만 원에서 올해 160만 원으로 약 10.3% 상승했습니다. 특히 서초구는 보증금 1000만 원 기준 월세가 평균 370만 원으로, 전국에서 가장 높은 수준을 기록했습니다.

강남구(296만 원), 성동구(266만 원), 용산구(251만 원) 등도 250만 원을 웃도는 평균 월세를 보이며 상승세를 이어가고 있습니다. 고급 아파트의 월세는 더욱 치솟아 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡는 1년 새 월세가 200만 원가량 올라 현재 700만~800만 원대에 형성되었습니다.

서울 송파구 다세대, 연립 일대 전경

2. 월세 급등의 주요 원인

① 대출 규제 강화

2023년 9월부터 다주택자의 전세자금 대출이 금지되는 등 대출 규제가 강화되면서 전세 대신 월세를 선택하는 임차인이 증가했습니다. 이는 임차인들이 목돈 마련의 어려움을 겪으면서 월세 수요가 늘어나는 주요 배경이 되었습니다.

② 전세의 월세화

전세 계약이 월세로 전환되는 비중이 커지고 있습니다. 서울의 월세 거래 비중은 2024년 10월 기준 44.4%로, 1년 전보다 5.7%포인트 증가했습니다. 전셋값 상승과 대출 규제, 그리고 전세 사기 사건 등이 전세 수요를 월세로 이동시키는 촉매제로 작용하고 있습니다.

③ 주택 매매시장 침체

탄핵 정국과 경기 침체로 인해 주택 매매시장이 관망세를 보이며, 임대차 시장에 머무르려는 수요가 증가했습니다. 주택 매매시장의 불확실성은 월세 수요 증가로 이어지고 있습니다.

④ 탈(脫) 빌라 수요

전세 사기 사건으로 인해 빌라 수요가 줄고, 대신 아파트 전·월세로 수요가 이동하고 있습니다. 빌라 비중이 높은 강서구와 도봉구의 월세 상승률은 각각 36.4%로 서울에서 상위권을 기록했습니다.

3. 전문가들의 내년 전망: 월세 강세, 전세 보합

① 월세 상승세 지속

부동산 정보 플랫폼 다방이 실시한 설문조사에 따르면, 응답자의 59%가 내년에 월세가 상승할 것으로 전망했습니다. 주요 이유로는 월세 수요 증가(37%), 금리 인상(24%), 경기 침체(20%), 전셋값 상승(19%)이 꼽혔습니다. 월세는 매매시장과 전세시장 침체 속에서 상대적으로 높은 변동성을 보이며 강세를 유지할 것으로 보입니다.

‘2025년 임대차 시장 전망’ 설문조사 결과 ⓒ다방 출처 :  데일리팝(http://www.dailypop.kr)

② 전세는 보합세 유지

전세 시장은 상승(38%)과 보합(39%) 전망이 엇비슷하게 나타났습니다. 전세 대출 규제와 높은 전세가율로 인해 전세 가격의 급격한 상승이나 하락은 어려울 것이라는 분석입니다.

4. 임대차 시장의 구조적 변화

① 전·월세 전환율의 고착화

서울 아파트의 전·월세 전환율은 올해 초 4.6% 수준에서 큰 변화 없이 유지되고 있습니다. 이는 월세 부담이 쉽게 줄어들지 않음을 의미합니다. 전세 대출 한도와 금리 인상이 이어지는 한, 월세로의 전환은 계속될 가능성이 높습니다.

② 고액 월세 확산

서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)의 월세 상승세는 다른 지역으로도 확산될 조짐을 보이고 있습니다. 특히, 고급 아파트 시장에서는 월세가 500만 원을 넘는 거래가 보편화되고 있습니다.

5. 임대인과 임차인 모두에게 불리한 시장 구조

임차인의 부담 증가

전세에서 월세로 전환하는 과정에서 임차인의 부담은 매달 현금으로 발생하는 고정 비용으로 전가되고 있습니다.
윤수민 농협은행 부동산 전문위원은 “전세 대출 한도와 이자 부담을 고려할 때 200만~300만 원의 월세를 선호하는 임차인이 늘어나고 있다”고 분석했습니다.

임대인의 기대 수익 증가

반면, 임대인들은 전세 보증금을 운용할 금융 상품의 이자율이 낮아지면서 월세를 선호하게 되었습니다. 이로 인해 전세 물량이 줄어들며 월세가 더욱 상승하는 악순환이 이어지고 있습니다.

결론: 월세 시장의 미래와 과제

월세 시장의 강세는 대출 규제, 매매시장 침체, 그리고 임대차 구조의 변화에 따른 필연적 결과로 보입니다. 2025년에도 월세 시장은 상승세를 지속할 가능성이 높으며, 임차인의 주거 부담은 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

정부와 시장은 월세 시장 안정화를 위한 정책적 개입과 함께, 대출 규제와 전·월세 전환율 문제를 개선할 방안을 마련해야 할 필요가 있습니다. 임대차 시장의 구조적 변화 속에서 공정하고 균형 잡힌 정책이 절실한 시점입니다.