오세훈 시장, 강남 토지거래 규제 해제 검토… 투자 기회될까?

강남권 토지거래허가구역 해제: 시장 변화와 예상 효과

서울 강남권의 토지거래허가구역 해제 가능성이 대두되며, 부동산 시장에 새로운 전환점이 올 것이라는 기대가 커지고 있습니다. 오세훈 서울시장은 최근 강남구와 송파구의 일부 지역에 대한 토지거래허가구역 해제를 검토하고 있다고 밝혔습니다. 이로 인해 강남권 부동산 시장, 나아가 서울 전역의 시장이 어떤 방향으로 변화할지에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 이번 결정은 부동산 시장 안정화와 규제 완화라는 측면에서 중요한 의미를 가지며, 시장 참여자들에게도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

강남권 토지거래허가구역의 배경과 현황

토지거래허가구역은 부동산 투기를 억제하고 시장을 안정화하기 위해 정부와 지방자치단체가 지정한 지역입니다. 지정된 지역에서는 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 매수자는 실거주 목적으로만 구입할 수 있습니다. 또한, 매수 후 2년간의 실거주 의무가 부과되며, 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 금지됩니다. 강남권에서는 2020년 6월부터 송파구 잠실동과 강남구 대치·삼성·청담동 일대가 토지거래허가구역으로 지정되어 5년간 유지되고 있습니다.

이 조치는 부동산 가격 급등을 억제하기 위한 긴급 대책으로 시행되었습니다. 당시 국제교류복합지구(GBC) 개발과 맞물려 강남권 부동산 시장의 과열 우려가 커지자 서울시는 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이후 매년 갱신되며 강남권의 거래를 제한해왔습니다.

해제 검토의 배경: 안정화된 시장과 정책 변화

오세훈 시장이 해제를 검토하게 된 배경에는 최근 부동산 시장의 변화가 자리 잡고 있습니다. 강력한 대출 규제와 금리 인상으로 서울 부동산 시장은 하향 안정화 추세를 보이고 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 서울 아파트 가격은 41주 만에 상승세가 꺾였으며, 최근 몇 주간 보합세를 유지하고 있습니다. 특히, 강남권에서도 거래량이 줄고 매수 심리가 위축되는 등 안정화 조짐이 나타나고 있습니다.

오 시장은 이러한 시장 상황을 언급하며 "특단의 시기에 시행된 조치를 해제할 시점이 무르익었다"고 평가했습니다. 그는 시민의 재산권을 지나치게 제한하고 있다는 민원이 계속되고 있으며, 풍선 효과로 인해 인근 지역의 가격이 오르는 부작용이 있었다고도 덧붙였습니다.

 

오세훈 서울시장, 14일 서울시청 대회의실에서 열린 ‘규제 풀어 민생살리기 대토론회 (서울시 제공 )

토지거래허가구역 해제의 기대 효과

1. 거래 활성화

토지거래허가구역이 해제되면 매수 제한이 완화되어 거래량이 증가할 가능성이 큽니다. 현재 강남권은 거래가 제한되며 시장이 위축된 상태입니다. 해제 이후 손바뀜이 활발해질 경우, 매도자와 매수자 모두 거래 기회를 늘릴 수 있습니다.

 

2. 갭투자 활성화

해제가 현실화되면 전세를 활용한 매매, 즉 갭투자가 가능해집니다. 강남권은 서울에서 가장 높은 부동산 가치를 자랑하는 지역으로, '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 두드러질 것으로 예상됩니다. 이는 한정된 예산으로 최대한 높은 가치를 가진 주택을 매입하려는 수요가 강남권에 집중될 것임을 의미합니다.

 

3. 시장 안정화

장기간 유지된 규제가 풀리면서 시장이 자연스럽게 수요와 공급의 균형을 찾을 수 있을 것으로 기대됩니다. 규제로 인해 왜곡되었던 시장 구조가 해제를 통해 정상화되는 효과를 가져올 수 있습니다.

예상되는 한계와 우려

1. 가격 상승 우려

일각에서는 해제가 강남권 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려를 제기합니다. 강남권은 수요가 공급을 초과하는 지역 특성상 규제 완화가 가격 상승으로 이어질 가능성이 있습니다. 다만, 현재와 같은 금리 인상과 대출 규제 환경에서는 큰 폭의 가격 상승은 어렵다는 의견도 많습니다.

 

2. 지역 간 불균형

해제가 이루어지면 강남권으로 매수세가 몰리면서 다른 지역의 부동산 시장이 위축될 가능성도 제기됩니다. 이는 서울 전체의 시장 안정화에는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

3. 투기 가능성

해제 이후 갭투자 활성화가 투기로 이어질 수 있다는 지적도 있습니다. 특히 강남권은 투기적 성격의 거래가 빈번한 지역이기 때문에, 정부의 추가적인 모니터링과 규제 방안이 필요할 수 있습니다.

전문가들의 전망

전문가들은 강남권 토지거래허가구역 해제가 단기적으로는 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망하고 있습니다. 권대중 서강대 교수는 "규제 완화는 시장 정상화에 기여할 것"이라며 "거래가 활성화되고 실수요자 중심의 시장이 형성될 가능성이 크다"고 평가했습니다. 다만, 그는 "가격 안정화를 위해 정부가 추가적인 대책을 마련해야 한다"고 강조했습니다.

반면, 일부 전문가들은 현재 시점에서의 해제가 시기상조라는 의견을 내놓고 있습니다. 한문도 서울디지털대 교수는 "강남권 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 해제 시점이 적절하지 않다"고 지적했습니다. 그는 "풍선 효과나 투기적 거래가 나타날 가능성을 배제할 수 없다"고 덧붙였습니다.

결론: 해제 이후를 준비하는 자세

강남권 토지거래허가구역 해제는 서울 부동산 시장에 중요한 변화로 자리 잡을 가능성이 큽니다. 해제 이후 시장이 안정적이고 활발하게 운영되기 위해서는 정부와 서울시가 해제에 따른 영향을 면밀히 분석하고, 필요할 경우 추가적인 대책을 마련해야 합니다. 특히, 규제 완화로 인해 발생할 수 있는 시장 과열 가능성을 방지하면서도 거래 활성화를 촉진할 수 있는 균형 잡힌 정책이 요구됩니다.

부동산 시장 참여자들은 해제가 가져올 기회를 잘 활용하되, 대출 규제와 금리 인상 등 시장 여건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이번 결정이 강남권뿐 아니라 서울 전역의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 실수요자와 투자자들에게 어떤 기회를 제공할지 주목됩니다.