분양가 상한제가 집값 상승의 원인? 공급 부족과 청약 과열의 문제점

분양을 앞둔 '청담 르엘'의 분양가가 3.3㎡(1평)당 7천만원을 넘기며 분양가상한제 지역 역대 최고가 경신

분양가 상한제, 집값 상승의 원인인가? 공급 부족과 청약 과열로 불거진 문제

1. 분양가 상한제의 도입 배경과 현황

분양가 상한제(분상제)는 무주택자와 서민의 주거 안정을 목표로 주택 분양가격을 억제하기 위해 도입된 제도입니다. 주택 분양가는 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한되며, 고분양가로 인한 주택시장 과열을 막기 위한 방안으로 활용되었습니다. 1997년 도입 후 1999년 자율화되었으나, 2005년 집값 급등을 이유로 다시 시행되었습니다. 이후 2017년부터는 공공택지뿐만 아니라 민간택지에도 적용되었습니다.

최근 규제가 완화되면서 분상제는 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 등 특정 민간택지와 공공택지에만 적용되고 있습니다. 그러나 이러한 규제가 오히려 시장에 부정적인 영향을 미치고 있다는 비판이 나옵니다. 시세보다 저렴한 가격에 공급된 분상제 적용 단지는 청약 과열을 불러오고 있으며, 실수요자보다 투자 수요가 몰리면서 시장 불안을 가중시키고 있습니다.

2. 청약 과열과 공급 부족

최근 서울 방배동에서 분양된 '디에이치방배'는 650가구 모집에 5만8684명이 몰리며 평균 경쟁률 90.1대 1을 기록했습니다. 이와 같은 높은 경쟁률은 분양가 상한제로 인해 시세보다 20~35% 저렴하게 공급된 것이 주요 원인으로 분석됩니다. '로또 청약'으로 불리며 청약에 당첨되면 수억원의 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감이 수요를 자극하고 있습니다.

청약 과열은 실수요자들에게 큰 불이익을 초래하고 있습니다. 강남 3구와 용산구에서 높은 청약 경쟁률이 발생하면서 실수요자들이 기회를 놓치고 있으며, 투기 수요가 시장을 지배하고 있다는 비판이 제기됩니다. 특히 인기 지역에서 청약 당첨이 '로또' 수준으로 인식되며, 분상제가 본래의 취지를 상실했다는 평가가 나오고 있습니다.

 

올해 수도권 주요 분양가상한제 아파트 청약 현황 / 자료 : 청약홈

3. 공급 부족과 집값 상승

분상제가 공급 부족을 초래하고 있다는 지적도 많습니다. 건설사들은 분양가를 제한받는 상황에서 수익성을 확보하기 어렵다고 판단해 분양을 미루거나 사업을 중단하고 있습니다. 이는 신축 아파트 공급의 감소로 이어지며, 시장에서 주택 공급이 줄어드는 결과를 낳았습니다. 특히 강남 3구와 용산구와 같은 인기 지역에서는 공급이 수요를 따라가지 못해 청약 경쟁률이 급등하고, 이는 서울 전역의 집값 상승을 자극하는 원인으로 작용하고 있습니다.

예를 들어, 서초구와 용산구는 올해 3분기 실거래가가 직전 최고가의 99% 수준에 달했으며, 강남구와 마포구, 성동구도 각각 97%, 95%, 93%를 회복했습니다. 반면 중저가 아파트가 많은 지역은 80%대에 그쳤습니다. 이러한 집값 상승은 분상제 적용 지역에서 발생한 공급 부족이 주변 지역으로도 확산된 결과입니다.

4. 분양가 상한제 폐지 논란

분상제 폐지 요구가 나오고 있지만, 정부는 여전히 신중한 입장을 유지하고 있습니다. 분상제를 폐지할 경우 분양가가 시장가격에 맞춰 급등할 가능성이 높기 때문입니다. 이는 주변 시세를 자극하고, 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 큽니다. 예를 들어, 마포구에서 공급된 '마포 자이 힐스테이트 라첼스'는 분양가가 시세보다 3억~4억원 높게 책정되었고, 이후 강북 지역 집값이 상승하는 결과를 낳았습니다.

전문가들은 정부가 공급 확대와 실수요자 보호를 동시에 고려한 정책을 펼쳐야 한다고 조언합니다. 서강대 권대중 교수는 “분상제로 인한 혼란을 해소하려면 재건축·재개발 사업의 활성화와 함께 민간 건설사들이 수익성을 확보할 수 있는 지원책이 필요하다”고 말했습니다.

5. 후분양제의 문제점과 제도 개선 요구

서울주택도시공사(SH공사)는 후분양제에서 발생하는 문제를 해결하기 위해 국토교통부에 제도 개선을 요청하고 있습니다. 후분양제는 건축 공정의 90% 시점에 입주자를 모집하는 방식으로, 시스템 에어컨이나 붙박이 가구와 같은 옵션을 제공하는 데 어려움이 있습니다. 후분양제는 부실시공 방지와 소비자 만족도를 높이기 위한 제도이지만, 건축 공정률이 90%에 도달한 시점에서 옵션을 추가하는 것이 현실적으로 어려워 소비자들에게 불편을 초래하고 있습니다.

SH공사는 이러한 문제를 해결하기 위해 시스템 에어컨, 붙박이 가구 등의 옵션을 일괄 설치할 수 있도록 제도 개선을 요구하고 있습니다. 또한 분상제 적용 공공주택의 감리비 기준을 현실화하여 부실시공을 방지하고, 고품질 공공주택 공급을 위한 환경을 조성해야 한다는 입장을 밝혔습니다.

결론 : 균형 잡힌 정책 필요

분양가 상한제는 서민 주거 안정을 목표로 도입된 제도이지만, 공급 부족과 청약 과열로 인해 오히려 시장 불안을 가중시키고 있습니다. 투기 수요가 몰리면서 실수요자들은 내 집 마련의 기회를 잃고 있으며, 집값 상승의 원인으로도 지목되고 있습니다. 이에 따라 정부는 공급 확대와 실수요자 보호를 동시에 고려한 정책적 대응이 필요합니다. 후분양제와 같은 소비자 친화적인 제도의 문제점도 개선되어야 하며, 분상제 적용 기준의 유연한 조정이 필요한 시점입니다.