물류센터, 미운오리에서 백조로? 공급과잉 해소와 투자 기회
코로나19 이후 공급과잉으로 인해 상업용 부동산 시장에서 외면받았던 물류센터가 몇 년 내에 다시 주목받을 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 전자상거래 시장의 성장으로 매년 일정 면적의 물류센터가 필요한 상황에서, 최근 몇 년간 물류센터 착공이 급감했기 때문입니다. 이러한 착공 감소는 2026년경에는 물류센터 공급 부족으로 이어질 가능성이 큽니다. 외국계 투자자들이 이를 '기회'로 보고 적극적으로 물류센터 투자에 나서고 있으며, 이는 국내 투자자들이 상대적으로 보수적인 태도를 보이는 것과 대조적입니다.
1. 물류센터 착공 감소: 공급 절벽 상황
물류센터의 착공률은 급격하게 감소하고 있으며, 이는 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 2023년 상반기 기준으로 전국의 미착공된 물류센터 면적은 313만㎡로, 이는 건축허가를 받은 면적의 97%에 해당합니다. 수도권의 경우 상황이 더욱 심각합니다. 수도권에서 2021년에는 착공되지 않은 물류센터가 17%에 불과했으나, 2022년에는 73%, 2023년에는 100%로 그 수치가 급증했습니다. 이는 고금리와 프로젝트파이낸스(PF) 시장의 경색으로 인해 물류센터 개발이 지연되면서 나타난 현상입니다.
특히 수도권의 경우 2023년에는 총 16개의 물류센터가 착공 신고를 했음에도 불구하고, 실제 착공된 곳은 한 곳도 없었습니다. 물류센터의 공급 절벽은 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다. 물류센터 공사는 착공부터 준공까지 평균 2년이 소요되기 때문에, 현재 착공이 이루어지지 않고 있는 상황은 앞으로 2년간 물류센터 공급 공백이 이어질 것임을 의미합니다.
현재 계획된 물류센터 공급량은 2023년 650만㎡, 2024년 247만㎡, 2026년에는 43만㎡로, 앞으로의 공급량도 지속적으로 감소할 것으로 보입니다. 이러한 공급 절벽은 결국 시장의 수급 불균형을 완화할 것이란 기대를 낳고 있으며, 특히 2026년경에는 물류센터 공급이 부족해질 것으로 예측되고 있습니다.
2. 물류센터 수요의 지속: 전자상거래 성장과 물류센터 필요성
반면 물류센터에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후 사회적 거리두기가 완화되며 오프라인 상거래가 재개되었음에도 불구하고, 온라인 쇼핑의 성장세는 멈추지 않고 있습니다. 특히 전자상거래(이커머스) 시장의 성장이 계속되면서, 물류센터에 대한 임차 수요는 꾸준히 발생하고 있습니다. 온라인 쇼핑 거래액이 증가함에 따라 물류센터를 통해 물품 입고부터 보관, 출고, 배송까지의 전 과정을 처리하는 것이 필수적이기 때문입니다.
한국통합물류협회의 자료에 따르면 국내 택배 물동량은 2015년 이후 연간 10% 이상의 성장을 기록하고 있습니다. 코로나19로 인해 언택트 소비가 급증했던 2020년에는 그 성장률이 21%에 달했습니다. 또한 작년에도 온라인 쇼핑 거래액은 전년 대비 3.4% 증가해, 전체 소매 거래액 증가율(1.8%)을 웃돌았습니다. 이러한 수치는 물류센터에 대한 수요가 여전히 강력함을 보여줍니다.
특히 전자상거래 기업들은 고객들에게 신속한 배송 서비스를 제공하기 위해 촘촘한 물류 네트워크를 구축하려고 노력하고 있습니다. 쿠팡은 자체 물류센터를 공격적으로 확장하고 있으며, 네이버는 CJ대한통운 등 물류업체와 협력하여 '도착 보장' 서비스 등을 제공하고 있습니다. 이처럼 물류 네트워크가 더욱 촘촘해지면서 물류센터에 대한 필요성도 더욱 커지고 있는 상황입니다.
3. 물류센터 투자 시장의 변화
물류센터에 대한 수요가 지속되고 있음에도 불구하고, 착공이 감소하면서 물류센터 가격은 하락하고 있습니다. 하지만 이러한 가격 하락은 외국계 투자자들에게 기회로 작용하고 있습니다. 물류센터의 가격이 저가로 형성되면서 외국계 자본은 물류센터를 매수하는 데 적극적으로 나서고 있으며, 이는 앞으로 물류센터 수급이 개선될 것을 염두에 둔 장기적인 투자 전략으로 볼 수 있습니다.
3-1. 외국계 투자자들의 저가 매수
외국계 투자자들은 이미 물류센터 시장에 적극적으로 참여하고 있습니다. 미국 최대 사모펀드 블랙스톤을 기반으로 한 페블스톤자산운용은 경기 김포에 위치한 성광로지스틱스 물류센터를 약 640억 원에 인수하는 거래를 진행 중이며, 싱가포르 개발업체 이퀄베이스도 경기 이천에 물류센터 부지를 매입하는 등 저가 매수에 나서고 있습니다. 이들 외국계 투자자들은 물류센터의 공급이 줄어들고 가격이 하락하는 현 시점을 장기적인 투자 기회로 보고 있는 것입니다.
3-2. 물류센터 가격 하락과 저가 매수 기회
젠스타메이트의 분석에 따르면 상온 물류센터의 거래가격은 2022년 667만 원에서 2023년 상반기 577만 원으로 하락했습니다. 저온 물류센터 역시 2022년 1,143만 원에서 2023년 상반기 887만 원으로 하락하는 모습을 보였습니다. 이러한 가격 하락은 외국계 투자자들에게는 매력적인 투자 기회로 작용하고 있으며, 물류센터 공급 부족이 예측되는 2026년경에 물류센터 임대시장이 회복되면서 이들의 투자 가치는 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.
4. 물류센터 시장의 장기적인 전망
물류센터 시장은 현재 고금리와 PF 시장 경색으로 인해 공급이 감소하고 있지만, 전자상거래 성장에 따른 물류센터 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다. 이러한 상황에서 공급과잉 문제가 해소되면 물류센터 시장은 장기적으로 회복될 가능성이 높습니다. 특히 2026년경에는 공급 부족으로 전환될 것이 예측되며, 물류센터 임대 시장에서 수급 불균형이 본격적으로 해소될 것으로 보입니다.
외국계 투자자들은 이러한 장기적인 시장 변화를 주시하며 저가 매수를 통해 투자 기회를 잡고 있습니다. 반면, 국내 기관 투자자들은 물류센터에 자금이 묶이거나 보수적인 투자 성향을 보이고 있어 추가적인 투자가 어려운 상황입니다. 따라서 물류센터 시장에서의 경쟁은 앞으로도 외국계 자본이 주도할 가능성이 큽니다.
결론: 물류센터 시장의 전환점과 투자 전략
물류센터 시장은 현재 고금리와 PF 리스크로 인해 공급이 둔화되고 있지만, 이는 향후 시장 회복의 발판이 될 수 있습니다. 전자상거래 성장에 따른 수요와 더불어 2026년경 공급 부족이 예상되는 상황에서 물류센터에 대한 투자는 장기적인 안목에서 접근할 필요가 있습니다. 저가 매수 기회를 활용하여 장기적인 성장을 노리는 전략이 유효할 것입니다. 국내 투자자들은 신중한 태도를 보이고 있지만, 외국계 자본이 이를 기회로 삼아 물류센터 시장에 적극적으로 뛰어드는 현상은 주목할 만합니다.
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