국내 생활형 숙박시설의 역사

 

지난 편에서는 생활형 숙박시설이란 무엇인지에 대해서 살펴보았습니다. (지난 편 먼저 보기)

 

생각보다 많은 사람들이 생활형 숙박시설이 어떤 역사와 어떤 상품인지조차 모르고 분양받는 경우가 꽤 있는 것 같습니다. 적어도 내가 분양받으려는 상품이 어떤 역사와 배경에서 나왔고, 분양받기에 적합한 물건인지 정도는 알아야 하지 않을까요?

 

그래서 이번 편에서는 레지던스라고 하는 생활형 숙박시설이 어떻게 자리를 잡게 되었는지 시간대 흐름 별로 살펴보고,  생활형 숙박시설은 어떤 사람에게 적합한 투자 물건인지 알아보는 시간을 갖겠습니다.

 

국내 생활형 숙박시설의 역사

• 국내에서는 1988년 그랜드힐튼호텔이 88서울올림픽을 겨냥하여 일부 객실을 아파트형으로 개조하여 운영한 것이 레지던스 개념 도입의 첫 시작으로 알려져 있습니다.
• 같은 해에는 스위스그랜드호텔이 외국인 장기체류자를 겨냥하여 호텔식 서비스를 제공하면서 집 같은 편안함을 느낄 수 있는 주거공간을 제공한다는 취지로 국내 레지던스를 선보이기도 하였습니다.
  (이는 90년대 중반까지 평균 객실 점유율이 90%를 넘을 정도로 많은 인기를 보였다고 합니다.)
• 이 인기에 힘입어 외국인 장기체류자를 대상으로 했던 서비스드 레지던스에서 객실별로 분양받아 운영하는 ‘한국형 레지던스’가 등장하게 되었고, 즉 부동산 개발업체들이 주상복합 아파트나 오피스텔을 투자자에게 분양하고, 동시에 운영을 위탁받아 수익을 돌려주는 형태로 자리를 잡아가면서 부동산 투자 개념으로 확장되기 시작했습니다.
• 특히 레지던스 업체들이 장기투숙객뿐만 아니라 단기투숙객까지 타겟 범위를 넓히면서 호텔과의 갈등이 심화됨에 따라 외국의 호텔 체인에 위탁경영을 맡기던 일부 호텔브랜드는 가족호텔업으로 전환하게 되었고, 객실 분양을 기반으로 한 국내 자생 브랜드만 남게됩니다.
• 장기임대와 단기숙박 모두 가능하다 보니 분양 후 객실에 거주하는 수분양자도 늘어났고, 주거와 일반 단기숙박의 경계에서 결국 2010년, 한국관광호텔업협회가 레지던스를 불법영업으로 고발하며 서비스 레지던스는 위기를 맞게 됩니다.
• 하지만 2011년 7월 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정하면서 레지던스를 합법화할 수 있는 ‘체류형 숙박시설'을 추가하였고, 이후 일반숙박업과 비교해 취사가 가능한 ‘생활숙박업'으로 명명되면서 명확한 법적 지위​를 얻게 되었습니다.
• 이때 정부 부처 간 소통의 부재로 행정안전부는 생활형 숙박시설이 호텔과 달리 취사할 수 있고 거주기간이 길다는 점에서 전입신고를 허용했지만, 국토부에서는 생활형 숙박시설을 임시로 거주하는 숙박시설로 분류해 아파트에 적용되는 전매제한 대상으로 보지는 않게 되었습니다.
• 이로 인해 생활할 수 있는 기반이 갖춰져 있으면서 아파트에 적용되는 규제는 피할 수 있는 투자 상품 형태의 ‘생활형 숙박시설'이 본격적으로 탄생했다 볼 수 있으며, 초기 계획과는 달리 이는 투자자들의 편법 및 악용으로 변질되는 형태를 만들어 내게 됩니다.

여기까지 먼저 살펴보면, 생활형 숙박시설의 초기 역사를 돌이켜볼 때,

2020년까지 생활형 숙박시설은 두 가지 의미로 해석해 볼 수 있을 것 같습니다.

 

1) 오피스텔처럼 임대가 가능한 시설

2) 호텔식으로 숙박업 운영이 가능하면서, 객실 안에는 생활에 적합한 주방, 세탁기 등 주거 시설이 갖추어진 시설

• ‍오피스텔처럼 임대도 할 수 있었고, 원한다면 숙박업으로 등록하여 직접 운영도 할 수 있는, 당시에는 좋은 수익형 부동산이라 볼 수 있었습니다.
• 하지만 생활형 숙박시설을 주택으로 보지 않기 때문에 가능했던 각종 세금으로부터의 혜택을 받으면서 주거용으로 사용하는 것에 대한 반발이 끊이지 않게 되었고, 일반 아파트나 오피스텔과 달리 준・주거 및 상업지역에 들어설 수 있기에 난개발을 부추긴다는 점에서 논란이 계속되자 2021년에 들어서면서 정부는 2)번의 의미에 무게를 두면서 생활형숙박시설은 더이상 주거용이 아닌 숙박업 형태로만 운영되어야 하는 것을 명확히하게 됩니다.

생활형 숙박시설의 불법 주택 사용에 대한 정부의 조치 계획

 

<신규 생활형 숙박시설> (용도 명확화) 건축법령 용도 정의에 생활형 숙박시설은 「공중위생관리법」의 숙박업 신고 필요 시설임을 명확화하고, 생활형숙박시설 분양공고시 ‘주택 사용 불가 · 숙박업 신고 필요’ 문구를 명시토록 건축물분양법령 개정 추진 (허위·과장 광고) 생활형숙박시설의 주택사용이 가능한 것처럼 광고하는 경우 허위·과장 광고로 사업자를 고발 조치토록 지자체에 공문 시달 <기 분양 생활형 숙박시설> (지도강화) 생활형숙박시설의 주택용도 사용은 건축법상 이행강제금 부과 대상이라는 안내문 제작 후 주민센터 배포 등 행정지도 강화 (용도변경) 오피스텔(주거용)이나 주택으로 용도변경토록 유도

※ 출처 : 국토교통부 보도자료 「건축법 시행령」 등 개정안 입법・행정예고

 

• 정부는 조치 계획에 따라 생숙을 주거 용도로 사용하려면 오피스텔이나 주택으로 용도 전환을 강제하고, 이를 어기면 공시가의 10%를 매년 이행강제금으로 부과하기로 결정하였습니다.
• 이에 생활형 숙박시설을 주거 목적으로 분양 받은 수분양자들의 반발이 거세졌으나, 국토부는 유예기간을 줄테니 용도를 오피스텔로 변경하라고 23년 10월까지 유예기간을 준 상태입니다. (주거용 전환은 불가능함을 정부에서는 분명히 함)
• 하지만 실질적으로는 용도변경 자체가 건축법상에서 기존 건축물의 재건축 수준에 이르는 변경이 수반됨에 따라  실질적으로 오피스로 용도변경에 성공한 생활형 숙박시설은 단 1% 수준에 불과하며, 사실상 실거주 목적으로 계속 살기는 어려운 상황이라 볼 수 있습니다.
• 이러한 과정에서 편법의 수단으로 생숙위탁관리운영회사가 아파트의 관리사무소 형태처럼 운영사로 참여하여, 실거주가 가능한 장기거주형 모델들이 등장하기 시작하였으며, 30세대 이상이 단합하여 위탁운영사를 선정하거나, 위탁운영 관리를 받고 있는 형태의 명목으로 실거주를 할 수 있게 되면서 중소규모 위탁운영사들은 성장하고 있는 실정입니다.

최근 생활형 숙박시설에 대한 여러 기사들을 살펴보면 주로 "생활형 숙박시설은 사면 안된다." "위험한 상품이다." 라는 글들이 많은데 사실은 그렇지 않습니다. 기존 부동산 투자사업 물건들(오피스텔, 상가, 지식산업센터 등)과 같이 하나의 투자사업 모델일 뿐입니다. 개인이 직접 호텔을 개발할 수는 없으니 한 호실을 분양받아 해당 호실을 전문으로 운영하는 위탁운영사에게 경영을 맡기고, 그에 대한 위탁수수료를 지불하고, 객실이용에 따른 수익을 수분양자가 가져가는 숙박시설형 부동산투자상품입니다.

 

다만, 이러한 부동산 투자상품을 직접 실거주를 하겠다고 나오고 있는 상황이다보니 당연히 문제가 생길 수 밖에 없는 겁니다.

 

생활형 숙박시설은 실거주 목적의 주택상품군이 아닙니다. 그렇다면 어떤 사람에게 가장 적합한 물건일까요?

 "내 집은 이미 가지고 있으면서 바닷가 근처 혹은 내가 좋아하거나 자주 방문하는 로케이션에 세컨하우스 목적으로 구매하여 쉴 때는 내가 직접 이용하고, 이용 못할 때는 빈 숙소로 두지 않고 다른 사람들이 이용할 수도 있으면서, 거기서 수익까지 발생하는 부동산 투자 사업 모델 중 하나라고 볼 수 있습니다."  그래서 누군가에게는 최적의 투자 모델이 될 수도 있는 겁니다. 실제로 관광지 해변 근처에 잘 지어진 생숙 하나가 기존 투자형 부동산 물건(상가, 지산, 오피스 등)보다 높은 수익을 내고 있는 사업지도 많이 있으니까요. (단지 황금알을 낳는 거위를 사람들에게 공유하지 않을 뿐이죠)

그렇기 때문에 생활형 숙박시설이 논란에 있다고 해서 무조건 안 좋은 물건이라고 보는 것은 올바른 접근이 아니라 볼 수 있습니다.

 

오늘은 생활형 숙박시설이 현재까지 어떤 역사를 통해 지금까지 어떤 일들이 있었는지 또 진행되고 있는지 생숙의 이행강제금 문제, 실거주 논란 등에 대해 살펴보았습니다.

 

다음 편에서는 왜 생활형 숙박시설에 실거주 얘기가 나오게 되었는지에 대해 살펴보는 시간을 갖겠습니다.

그럼 다음편에서 뵙겠습니다.

감사합니다.