전세대출 제한? 둔촌주공 입주자들 비상? 대출 규제 진짜 영향은?

둔촌 주공 아파트 (=올림픽파크 포레온 전경)

전세자금대출 제한 강화로 인한 부동산 시장의 혼란과 전망

최근 금융권에서 전세자금대출 심사가 강화되면서, 많은 세입자와 분양 계약자들이 혼란에 빠졌습니다. 특히, 서울 강동구의 대규모 재건축 단지인 올림픽파크포레온과 같은 아파트 단지 입주 예정자들은 이 대출 규제로 인해 잔금 마련이 안되는 건 아닐지 우려가 큰 상황 입니다. 이번 대출 규제는 갭투자를 막기 위한 조치로 시행되었으나, 실수요자들에게도 큰 영향을 미치고 있습니다.

1. 전세자금대출 제한 강화 배경

9월부터 일부 시중은행들은 전세자금대출 심사를 강화하기 시작했습니다. 특히, 소유권 이전이 완료되지 않은 신규 분양 주택에 대해서는 전세자금대출을 제공하지 않기로 하면서 혼란이 커지고 있습니다. 이러한 조치는 가계부채 억제와 갭투자 차단을 목적으로 시행되었습니다. 갭투자는 주택을 전세를 끼고 매입한 후, 세입자가 전세금을 대출받아 집주인이 그 금액으로 잔금을 치르는 방식인데, 이를 막기 위한 규제입니다.

대표적으로 국민은행과 우리은행, 농협은행은 분양주택의 전세자금대출을 제한하기로 했고, 그 결과 많은 세입자들이 전세자금 마련에 어려움을 겪고 있습니다. 이들 은행은 집주인이 잔금을 모두 치르더라도 소유권 이전 등기가 완료되지 않으면 전세자금대출을 승인하지 않는다는 방침을 고수하고 있습니다.

2. 수도권 5만7천 가구 입주 앞두고 혼란 가중

부동산 정보업체에 따르면, 9월부터 올해 말까지 수도권에서 5만7천여 가구가 입주를 앞두고 있습니다. 이 중 서울 강동구 올림픽파크포레온은 1만2천여 가구로 전국 최대 규모의 입주를 앞두고 있는 단지입니다. 이처럼 대규모 단지들이 입주를 기다리고 있지만, 전세자금대출 제한으로 인해 세입자들이 보증금을 마련하는 데 큰 어려움을 겪고 있습니다. 이는 분양 계약자들에게도 영향을 미쳐, 세입자 보증금으로 잔금을 치르려던 계획이 차질을 빚고 있습니다.

3. 실거주 의무 유예 효과의 퇴색

특히 올림픽파크포레온 단지는 재건축 이후 실거주 의무가 3년간 유예된 상태입니다. 이는 재건축 조합원들이 입주 후 바로 실거주할 필요 없이 전세를 줄 수 있도록 허용한 것이지만, 전세자금대출 제한이 시행되면서 실거주 의무 유예 효과는 크게 퇴색될 가능성이 있습니다. 세입자를 찾기 어려운 상황에서 조합원들이 입주하지 못할 가능성이 커지고 있기 때문입니다.

4. 대출 제한이 월세 시장에 미치는 영향

이번 전세자금대출 제한은 월세 시장으로의 수요 이동을 초래할 수 있습니다. 전세대출이 막히면서, 많은 세입자들이 반전세 또는 월세로 전환할 가능성이 높아지고 있습니다. 실제로, 서울 월세 매물은 2023년 1월에 비해 절반 가까이 줄어들었으며, 월세 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 서울 월세통합가격지수는 지난해 10월 100.88에서 올해 7월 102.92로 상승세를 기록하고 있습니다.

은행들이 1주택자에 대한 전세자금대출 제한까지 시행하면서, 주택 갈아타기를 원하는 사람들까지 월세 시장으로 몰리게 되어 주거비 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 이는 전세 대출 규제의 부작용으로서, 월세 수요가 급증하고 매물이 부족해지면 월세 상승세는 더욱 가팔라질 것으로 보입니다.

5. 금융당국의 입장과 추가 규제 가능성

이복현 금융감독원장은 최근 대출 규제와 관련해 실수요자들을 보호하는 방안을 강조하고 있습니다. 그는 최근 간담회에서 “가계대출 관리가 필요하지만, 실수요자들의 주거 부담을 줄여야 한다”며, 실수요자 보호와 규제 완화에 대한 필요성을 언급했습니다. 그러나 동시에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계만으로는 가계부채 증가세를 막기 어렵다고 판단하여, 추가 대출 규제 도입을 시사한 바 있습니다.

이에 따라, 추가적인 대출 규제로는 DSR 3단계 조기 시행, 담보인정비율(LTV) 규제 강화, 신용대출 한도를 연봉의 일정 비율로 제한하는 방안 등이 검토되고 있습니다. 이러한 추가 규제가 도입된다면, 실수요자들에게 더 큰 부담이 가중될 수 있습니다.

6. 향후 전망

이번 전세자금대출 제한 조치는 가계부채 관리의 일환으로 시행되었지만, 실수요자들에게도 큰 영향을 미치고 있습니다. 특히, 대규모 아파트 단지 입주자들은 대출 제한으로 인해 보증금 마련에 어려움을 겪으며 입주 일정이 지연될 가능성이 큽니다. 또한, 월세 시장으로의 수요 이동과 월세 상승이 지속될 것으로 보입니다.

은행들의 대출 정책이 제각각이고, 금융당국의 추가 규제 도입 가능성까지 대두되면서, 향후 부동산 시장의 불확실성은 더욱 커질 전망입니다. 실수요자들이 겪는 어려움을 어떻게 완화할지, 금융당국의 조치가 중요해질 것입니다.

결론적으로, 전세자금대출 제한은 부동산 시장에 상당한 혼란을 초래하고 있으며, 실수요자들과 분양 계약자들은 앞으로도 더욱 신중한 자금 계획이 필요할 것입니다.