고금리와 경기침체의 직격타, 지식산업센터 경매 건수 59% 급증
최근 수도권 지식산업센터 경매 건수가 급증하며 투자자들과 시장 관계자들의 관심을 끌고 있습니다. 2분기 수도권 지식산업센터 경매 건수는 290건으로, 전 분기 대비 59% 증가한 것으로 나타났습니다. 그러나 높은 공실률과 투자 심리 위축으로 인해 낙찰가율은 60%대에 그치고 있어, 시장의 침체를 보여주는 주요 지표로 작용하고 있습니다.
1. 수도권 지식산업센터 경매 건수의 급증
2020년부터 2022년까지 주택 규제의 풍선효과로 인해 지식산업센터 가격은 급등했습니다. 당시 저금리와 규제 완화로 인해 많은 투자 수요가 몰렸으나, 현재는 고금리와 경기침체로 인한 공실이 증가하면서 지식산업센터 경매 건수도 빠르게 늘어나고 있습니다. 특히 2022년 4분기에 이어 2023년 2분기에는 경매 건수가 최고치를 경신하며 수도권 전반에 걸쳐 시장 침체의 신호가 포착되고 있습니다.
2분기 수도권 지식산업센터의 경매 낙찰가율은 서울 62.0%, 경기 64.9%, 인천 62.3%로, 응찰자가 적어 가격 하락세를 유지하고 있습니다. 이는 공급 과잉과 함께 높은 금리 부담으로 인해 시장 참여자들이 신중한 태도를 보이고 있음을 보여줍니다.
2. 지식산업센터 가격 하락과 거래량 증가
고금리와 경기침체로 인한 시장 침체에도 불구하고, 2023년 2분기 지식산업센터의 거래량은 증가세를 보였습니다. 서울 지식산업센터 매매 지수는 200.1포인트로, 2022년 2분기 고점 대비 20% 하락하였으나, 거래액은 1분기 대비 34.2% 증가한 1667억 원을 기록했습니다. 이는 가격을 낮춰 매각하는 사례가 많아지면서 거래가 활발해진 결과로 해석됩니다.
알스퀘어에 따르면, 저가 매수를 노리는 수요자들이 거래에 적극적으로 나서고 있으며, 이는 고금리로 인해 장기적으로 가격 하락이 지속될 것이라는 전망에서 비롯된 것입니다. 다만, 이러한 거래량 증가는 단기적인 반등 신호로 해석되기 어렵다는 것이 전문가들의 의견입니다.
3. 지식산업센터의 공실 문제와 지역별 차이
지식산업센터는 2011년부터 2019년까지 연간 3%대의 안정적인 가격 상승을 보였으며, 특히 2020년부터 2022년까지는 연간 20% 이상 급등하는 성과를 보였습니다. 그러나 이러한 성장세는 2022년 이후 공급 과잉과 고금리 영향으로 급격히 둔화되었습니다. 현재 수도권 곳곳의 지식산업센터는 공실률이 높아지고 있으며, 특히 신규 공급이 집중된 지역에서는 임대 및 매매 수요가 크게 줄어들고 있습니다.
하지만 모든 지역이 동일한 상황을 겪고 있는 것은 아닙니다. 성수동과 같은 임차 수요가 높은 지역은 여전히 공실률이 낮고, 임대료도 안정적으로 유지되고 있습니다. 성수동 지식산업센터의 임대료는 3.3㎡당 6만 3000원대로 높은 편이며, 공실률도 5~10% 이내로 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 이에 반해 다른 지역들은 할인 매각에도 불구하고 투자 수요가 감소하고 있어, 지역별로 극명한 차이를 보이고 있습니다.
4. PF 리스크와 공매 증가
최근 들어 수도권 지식산업센터 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크도 커지면서 기한이익상실(EOD)로 인한 공매 물건이 늘어나고 있습니다. 2022년 금천구 가산동에서 개발이 예정된 '가산W몰'은 브릿지론 만기 연장 실패로 공매에 부쳐졌으나, 유찰이 거듭되며 매각이 지연되고 있습니다. 이는 고금리와 경기침체가 겹치며 자금 조달이 어려워진 상황에서 PF대출 전환이 불가한 사업장이 늘어나고 있기 때문입니다. 이러한 상황은 앞으로 더 많은 지식산업센터 토지가 경·공매로 쏟아질 가능성을 시사하고 있습니다.
결 론 : 불확실성 속에서 투자 기회 모색
수도권 지식산업센터 시장은 고금리와 경기침체로 인해 침체기에 접어들었으며, 경매 건수와 공실률 증가, PF 리스크 등 다양한 문제점이 노출되고 있습니다. 그러나 일부 지역에서는 여전히 안정적인 임차 수요와 임대료 상승세를 유지하고 있으며, 저가 매수를 노리는 투자자들이 증가하고 있는 상황입니다.
따라서 지식산업센터 시장에서 성공적인 투자를 위해서는 지역별 수요와 공급의 차별화된 양상을 주의 깊게 분석하고, 공실률이 낮고 안정적인 임차 수요를 확보한 지역을 중심으로 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다. 경기 불확실성이 큰 상황에서는 신중한 접근이 필요하며, 장기적인 안목에서 시장 변동성을 고려한 전략이 필요할 것입니다.